住宅ローンを借り換えたい

金利上昇が不安で固定金利へ借り換えする時に知っておくべきデメリットとメリット

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ローン金利が1%を下回る今の低金利時代。

その時代に、変動金利の住宅ローンでマイホームを取得すると、今後の金利上昇に不安を抱えてしまうものです。

かく言う私もその1人。

 

現在、米国金利は上昇しており、この流れが日本に来た場合、住宅ローン金利は今後上昇するのは間違いないでしょう。

「いずれは上がるかも!」って聞いていたけど、それが予想外に早かった印象です。さて、そんな呑気なことを言っていられません。

 

住宅ローン金利が上昇すると、生活費が圧迫し、「子供の教育資金」「マイカーのローン支払い」に悩まされる事態に陥る。

 

これが目に見えているからです。今、対策しなければ金利負担がのしかかり、生活が苦しくなります。そこで考えられる対策が「固定金利への借り換え」です。

金融機関の従業員など、金利状況に詳しい方は、低金利の今のタイミングで、少しずつ変動金利から固定金利への借り換えを行なっているようです

 

しかし、変動金利から固定金利への借り換えには、メリットだけではなくデメリットも存在します。

 

そこで、この記事では、「変動金利から固定金利に借り換えする前に知っておくべきポイント」について、私が調べた内容を全て紹介していきます。これから住宅ローンを借り換えしようとお考えの方は、ぜひチェックしてくださいね。

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固定金利の3つのデメリットや注意点

固定金利の住宅ローンにはメリットだけではなく、当然デメリットもあります。主なデメリットは次の3つです。

変動金利に比べて金利が高いため返済額が多くなる

金利の変更がない固定金利は、もともとの金利を変動金利に比べて高く設定してあるため、返済額は変動金利よりも多くなります。

特に全期間固定金利の住宅ローンは、変動金利の住宅ローンに比べて2倍近く金利が高く設定してあり、そのため、月々の返済金額が上がります。

期間選択型であれば、全期間固定金利よりも多少金利は安くなりますが、変動金利に比べれば金利が高くなるのは間違いありません。

現在変動金利の住宅ローンで返済中の場合は、大幅に金額が上がる場合があるため特に注意が必要です。

市中金利が下がっても金利が下がらない

固定金利は、固定期間中は金利の上昇がありません。

しかし当然ながら市中金利が下がっても、固定金利期間中は金利の下降はありません。

そのため月々の返済金額の減額もありません。

万が一今後市中金利が下がってしまった場合、会社員の給料は下がる可能性があります。

そして給料が下がってしまった場合、必然的に家計に占める住宅ローンのパーセンテージは上がってしまいます。

固定金利によって上がってしまった返済額からさらに上がったように感じる可能性もなくはないということです。

低金利がこのままずっと続けば、結果的に損失

固定金利で設定してある金利の方が、変動金利で設定してある金利よりも高いため、仮にこのままの金利状態が続けば、総支払額は当然変動金利で返済していた場合よりも多くなります。

そして、借り換えによってかかる諸費用も忘れてはいけません。

銀行によってはHP上で簡単に見積もり作成が出来る場合がありますので、なるべく早い段階でシュミレーションを行い、月々の返済額や総支払額を確認の上、検討するようにしましょう。

 

以上が固定金利の主なデメリットです。

上記のデメリットから言えることは、「低金利の状態が続けば、固定金利に借り換える必要はない!」ということです。

逆を言えば、「今後、金利が上昇していくと、低金利の時に固定金利に借り換えしておくと、メリットが大きい!」と言えます。

では、そのメリットを具体的に解説します。

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固定金利の2つのメリット

固定金利の住宅ローンのメリットは2つあります。

金利が上がらず返済額が変わらないため、将来設計が立てやすい

固定金利の場合は、固定期間中金利の変動がないため市中金利が上がっても返済額が変わることはありません。

そのため住宅ローン以外の出費の計画を立てやすくなります。

車のローンや子供の教育費など予定がある出費はもちろんですが、お祝い事などの急な出費にも余裕を持って対応出来ます。

またボーナスの返済額も変わることがないため、貯金の予定も立てることが出来ます。

そして忘れがちな両親の年齢も考慮にいれた方がいいでしょう。

介護や老人ホームへの入所費用などが発生する可能性があります。

未払い利息が発生しない

変動金利の場合は、月々の返済額より利息が多くなり、返済しても借入元金が減らずに利息が多くなってしまう「未払い利息」が発生してしまうリスクがあります。

近年の金利の動き幅は、「大きくても0.1%程度」となっています。そのため、

「金利が上がっても、未払い利息が発生するようなことはないよね?」

とお考えの方が多いと思います。

しかし、金利の動き幅は誰にも予測がつきません。現に、過去の金利の動き幅は、非常に大きい時期がありました。

つまり、「東京オリンピック」「カジノ誘致」などの影響により経済活況となると、金利が急激に上昇する可能性は十分あります。

そんな金利上昇局面でも、固定金利だと金利がずっと変わらないため、未払い利息が発生することはありません。

 

このように、金利上昇局面では固定金利には大きなメリットがあります。

ただ、固定金利には、10年固定や20年固定、全期間固定など商品の種類があります。

そこで次は、各商品の種類別の特徴とメリット・デメリットについて解説します。

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固定金利の期間別の特徴を解説

固定金利には期間設定型や全期間固定型など様々な種類があります。

主な10年固定金利型、20年固定金利型、全期間固定金利型の解説をします。

10年固定金利のメリット・デメリット

10年後に退職が視野にあり、払い終わる予定があるなら固定金利の中でも一番金利が安い10年固定金利がおすすめです。

また10年間で繰り上げ返済の資金が用意できる目安がある場合も10年金利がおすすめです。

しかし固定期間が10年とほかの固定金利商品と比べて短いです。

10年間で繰り上げ返済を出来る方はよいですが、なかなか繰り上げ返済まで考えられる期間ではありません。

小さな子供がいる家庭や若いご夫婦は固定期間が終了する時期と子供の進学が重なる可能性があるため、注意が必要です。

20年固定金利のメリット・デメリット

固定金利の中では金利に一番ぶれがあり、金融機関によって安い場合から全期間固定金利に近い高めの金利設定の場合があります。

しかし固定期間が終わる時期が子供を育て終っている時期と重なるため、小さい子供がいる家庭にはおすすめです。

教育費がかかる時期は固定金利で返済金額の心配をする必要がありませんし、ある程度余裕を持てることが予想出来るため車の購入なども視野に入れることが可能です。

また20年という時間があれば、余裕があるときに少しずつ繰り上げ返済の準備をすることも出来ます。

そして両親の介護なども落ち着いたころに、固定金利が終わる時期となります。

全期間固定金利のメリット・デメリット

払い終わるまで金利が固定のため、市中金利が上がっても毎月の返済金額は変わりません。

しかし固定金利が期間設定してあるものに比べて圧倒的に金利が高いです。

資金に余裕がある方、支払いが終わるまで金利変動に振り回されたくない方におすすめです。

フラット35の特徴とメリット&デメリット

全期間固定金利のフラット35にもメリットとデメリットがあります。

わかりやすくご説明します。

フラット35とは?メリット&デメリット

フラット35とは前の章でご説明した全期間固定金利にあたります。

そのため他の銀行の固定金利住宅ローンに比べて金利が高く設定してあります。

しかし金利の変動がないため、返済終了まで一切返済金額の変動がありません。

住宅金融支援機構の商品ですが、窓口は各銀行になるため金利や手数料が銀行によって微妙に違います。

フラット35には一定の住宅審査基準があり、対象の住宅が条件をクリアしていないと借入することができません。

フラット35sは長期優良住宅の認定をうけた住宅のみになります。

フラット35と他銀行住宅ローンとの比較

団体信用生命保険への加入が任意です。

持病などの関係で団信への加入が出来ず、住宅ローンが組めなかった方もフラット35では住宅ローンを組むことが出来ます。

良い面もありますが、団信がついていないということは別で団信をプラスしなければならないということです。

返済金額にプラスで団信の費用がかかります。

また、繰り上げ返済手数料が無料です。

他銀行では住宅ローンの繰り上げ返済をする場合、手数料がかかる場合が多いのに対しフラット35は繰り上げ返済手数料はかかりません。

そして保証人不要、審査が優しいです。

保証人が不要で審査が優しいため、自営業(個人事業主)や派遣社員の方でも審査に通りやすいです。

国民がいい家に住めるようにとできた国の機関のため、ローンの審査は優しいです。

しかし物件検査に関しては少し厳しくしてあります。

特にフラット35sなど長期優良住宅の認定を受けた住宅のみ組めるローンに関しては、厳しい物件検査があります。

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変動金利と固定金利の比較

実際に変動金利と固定金利がどのように違うのか、わかりやすく比較してみましょう。

変動金利で抑えておくべきリスク

変動金利は毎年4月と10月の2回、金利が見直され続けます。

そして住宅ローンの返済額は5年ごとに見直しがあります。

固定金利に比べて設定金利が低いため、月々の支払いは変動金利が少なくなりますが、金利が上がった場合はその分返済金額が多くなるというリスクがあります。

実は返済額の増加は現在の支払額の1.25倍までと決まっているため、いきなり大幅に変わることはありません。

しかし継続的に金利が上がっていけば、当然支払額も上がり続けます。

そして返済額が5年間変わらないため、金利が上がると利息が多くなってしまいます。

そうするといつまでたっても元本が減らず、未払い利息が発生してしまうことになります。

変動金利と固定金利はどちらが子育て世代に向いているのか

子育て世代に向いているのは、固定金利といえるでしょう。

理由は住宅ローンの返済金額の変動がないからです。

現在中学生や高校生の子供がいる場合は、4~5年で教育費が終わるため変動金利でも大丈夫だと思います。

しかし小さな子供がいる家庭は、幼稚園や保育園入学、小学校入学、中学校入学など今後教育費として大きな費用がかかる予定がたくさんあります。

公立ではなく私立へ通う場合もあるかもしれません。

5年ごとに返済金額が見直される変動金利では、入学費用が掛かる時期に返済金額が上がってしまう最悪のケースもあるかもしれません。

そのため保障として固定金利で住宅ローンを組む方が、リスクを軽減できるのではないでしょうか。

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まとめ

固定金利と変動金利については、それぞれメリットとデメリットがあるため、各ご家庭によって向き不向きがあるでしょう。

しかし、この記事で解説した通り、金利に不安を抱いている方は、断然固定金利がおすすめです。

そして小さな子供がいる子育て家庭には、特に20年前後の固定金利を選ぶのが安心です。

子供の進学、塾、車のローンや貯金、そして両親の介護などいろいろな要素を年齢と照らし合わせてじっくり家族で相談して下さい。

また早い段階で各銀行のシュミレーションを行い、毎月の支払い金額や総支払額などをきちんと出してから検討するようにしましょう。

参考住宅ローンの金利の状況(総務省統計局HP)

参考預金種類別店頭表示金利の平均年利率等(日本銀行HP)

 

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