【いつがベスト？】変動金利から固定金利へ借り換えで後悔しないタイミング

「固定金利に借り換えを検討しているけど、変動金利のあまりの低さに、そのままズルズル返済を続けている方」はとっても多いようです。

しかし、いざ市中金利が上昇しだすと、住宅ローン金利はそれにつられ、どんどん上がり、毎月の負担が５，０００円・１０，０００円・１５，０００円と増えていく可能性がかなり高いと言うリスクがあります。

変動金利で住宅ローンを借り入れるということは、「金利上昇の不安を抱え続けること」であり、将来の生活設計にも影響を及ぼします。

一方、固定金利の場合は、返済額がずっと固定なので、その心配がないことから、「低金利状態が続くこのタイミングで固定金利に借り換えする方」はかなり増えてきています。

ただし、借り換えのメリットがない方もいます。

そこで、この記事では、実際に住宅ローンの借り換えを検討する場合の目安や、借り換え前の注意点・ベストタイミングなどを解説します。

また、今後の住宅ローン金利がどのように推移していくのかを一般的な情報をまとめましたので、あわせてご覧ください。

 

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変動金利から固定金利への借り換えを考え始める4つのタイミング

まずは変動金利から固定金利へ借り換えを検討した方がいい４つのタイミングを解説していきます。

あなたのローンが借り換えに適しているかどうかの目安になります。

当てはまる方はぜひ一度借り換えを検討してみてくださいね。

残高が1000万円以上、返済期間10年以上残っている時

残高は多ければ多いほど、そして返済期間は長ければ長いほど利息が多いため、借り換えをした場合のメリットが多くなります。

そして一般的には残高1000万円以上、返済期間10年以上残っていれば十分メリットが出るといわれています。

返済期間については、10年前後の場合は10年未満の期間設定の固定金利を検討すればよいですが、返済期間が20年以上ある場合は、20年以上の期間設定の固定金利を検討するようにしましょう。

20年以上の返済期間があっても10年固定にしてしまっては、変動金利から固定金利への借り換えをしたメリットが少なくなってしまうためです。

安定を得たくて借り換えをしたのならばなおのこと、20年固定または全期間固定への借り換えを検討すべきです。

現在は変動金利で、金利上昇の気配があるとき

上記のニュースの通り、長期金利の上昇が本格的に進み始めました。

「長期金利なんて、急に上がらないだろう！」

ってお考えの方も多いかもしれません。確かに、ここ数年は長期金利は右肩下がりなので、金利が上がると言う経験がある方は少ないでしょう。

しかし、過去の歴史をみてみると、金利が急上昇した歴史は１度や２度ではありません。

もし、金利が上昇して、現行の金利より1％上昇したとしたら、あなたの住宅ローンはどれぐらい増えると思いますか。

月々の支払が増える額は「1万円」には収まりません。

このように、変動金利は金利上昇に不安を抱え続けるローンの選択肢です。金利変動において逐一やきもきするならば、早めに変動金利から固定金利へ借り換えを検討するようにしましょう。

今がその時と言えます。

 

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借り入れ時よりも同じ金利商品の金利が0.3%以上下がっていたとき

例えば、「変動金利で住宅ローンを組んでいるあなた」が、ローン契約時の固定金利と、今の固定金利との差が０.３％程度下がっていれば、変動金利から固定金利への借り換えによる効果は大きいでしょう。

「変動金利から固定金利への借り換え」を検討している方は、変動金利同士または固定金利同士を比較するのではなく、あくまでも「変動金利から固定金利への借り換えメリット」を検討すべきです。

その１つの判断になるのが、「固定金利の変動幅」というわけです。

借り入れ当時より０.３程度下がっていると、変動金利を借り続けるメリットは低いという考えであり、今変動金利から固定金利へ借り換えをした方が得と言えます。

転職など収入状態が変わってしまう前

住宅ローンには各種審査がありますが、借り換え時にももちろん審査があります。

世帯収入が変わってしまうと審査に通りにくくなってしまう場合もあるため、ご主人やあなたが転職を考えている場合は、転職前に住宅ローンの借り換えを一度検討するべきです。

借り換えを必要ないと思えばそのまま転職してしまえばよいですが、もし借り換えした方が良いかも・・・と思った場合は転職を先延ばしすることをおすすめします。

注意すべきなのは、住宅ローンの借り換え審査が済んでまもなく転職してしまった場合、あまりにも転職への期間が短かった場合は借り換え先の銀行に不審に思われる可能性があるということです。

あまりにもひどい場合（半年以内）は、詐欺だと疑われる可能性もあります。

なるべく期間をあけるようにした方がその後のいざこざが起こらなくて済みますから、住宅ローンの借り換えと転職時期は十分に検討するようにしてくださいね。

 

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金利上昇の気配を感じた時に注意すべき点2つ

現在史上最低水準でキープしている住宅ローン金利ですが、上記でも触れた通り、金利上昇局面に突入しつつあります。

本格的に上がり始める前に注意すべき2点を解説していきます。

住宅ローン金利は固定金利から上がり、その後変動金利が上がる

変動金利と固定金利は、金利設定でのめやすが違います。

変動金利は、短期プライムレート（金融機関が優良企業に1年以下の短期で貸し出す際の優遇金利）に連動しています。

10年以上の固定金利選択型、全期間固定金利は、10年物国債金利に連動しています。

そのため金利の上昇があった場合、10年物国債金利の方が先に上がりますから、10年以上の固定金利選択型や全期間固定金利の金利の方が、変動金利の金利よりも先に上がるということです。

もし変動金利の金利が上がってしまったあとに借り換えを検討した場合は、すでに固定金利の金利は上がってしまったあとですから、それだけメリットが少なくなってしまいます。

住宅ローン金利の底値が見えたら上がるしかない！？

現在は住宅ローンの金利は底値だといわれています。

これ以上下がる可能性はないというのが、専門家の見方のようです。

今の住宅ローンの金利が底値だとすると、今後はもう上がるしかないですよね。

専門家も今後は住宅ローンの金利は上がるだろうと予想されている方の方が多いようです。

住宅ローン借り換え時の気になる審査方法と注意点

実際に借り換えすることを決めた場合、必ず通る道が借り換え先の住宅ローン審査ですよね。

住宅ローンを借り入れた時と世帯収入や健康状態が変化していたら借りれるのか？

また借り換え手数料や元の住宅ローン会社への違約金など、借り換えで気になるあれこれを解説していきます。

借り換え時には借り換え手数料がかかる

借り換えをした場合は、どの金利タイプであったとしても借り換え手数料がかかります。

借り換え手数料は銀行によって違いますが、借り換え時には必ずかかるものです。

借り換えシュミレーションを行なう場合は、必ず借り換え手数料を加味した試算を行い、それでメリットがあれば借り換えるようにしてください。

ホームページなどで借り換えシュミレーションを行った場合は、最後の総支払額の試算の中に借り換え手数料が入っているはずですから、金額をきちんと確認しましょう。

借り換え時に違約金はかかるのか？

銀行によって違いますが、一般的には違約金はかからない銀行の方が多いです。

住宅ローンの借り換えの考え方としては、現在の住宅ローンを一括返済して、別の銀行で住宅ローンを組みなおすといった状態です。

一括返済をしてしまった場合、利息分の支払いがなくなり借り換え元の銀行にはメリットが少なくなりますが、支払いが滞るよりもよっぽど良いでしょうし、現在は住宅ローンの借り換えは一般的なため、特に問題は起こらないと考えてよさそうです。

そのため特別な契約などをしていない場合、違約金がかからない可能性の方が高いです。

気になる場合は、借り換え元の銀行に一度問い合わせてみてください。

世帯収入が変化したら借り換えは出来るのか？

住宅ローンを借り入れた時から数年経過していれば、世帯収入に変化が起こるのは当然のことです。

ご主人が転職をしたり、あなたが妊娠を機に仕事を辞めてご主人1人の収入に頼っていたり、出産後産休に入っていたりと様々な要因があるでしょう。

住宅ローンの借り換え審査は、借入時よりも緩いとは言われていますが、それも銀行によって違います。

金額にもよりますが、世帯収入が半分以下になっていた場合は少々難しいかもしれません。

しかし借り換え先の銀行の審査に関しては、借り換え先の銀行でしかわかりませんから、一度相談してみてください。

ちなみに転職後は1年～3年勤続年数は必要ですし、産休育休で一時的に収入が減っているだけの場合は、世帯収入が安定してから相談した方が、審査には通りやすくなります。

健康状態が心配な時、借り換え先の団信には加入できるのか？

住宅ローンの借り換えをした場合、現在入っている団信は一度解約し、借り換え先の銀行の団信に入りなおすことになります。

健康状態が気になる場合は、借り換え先の銀行の団信に借り換え前に問い合わせをした方がよいでしょう。

もしダメだった場合にもどうしても借り換えをしたい時は、フラット35など団信加入が任意のローンもあります。

しかし団信とは、契約者が働けなくなった場合や亡くなった場合に住宅ローンの支払いがなくなるという保険です。

そのためなるべくならば団信には加入しておいた方が、何かあった時に家族のためになります。

 

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損をしないためにはどうしたら良いのかを解説していきます。

さらに金利が安くなれば損をした気分になる

借り換え後に金利がさらに安くなってしまい、総支払額が少なくなってしまった場合は当然損をした気分になってしまいますよね。

しかしマイナス金利政策や日銀の金融緩和において現在の住宅ローン金利で推移しているため、今後さらに金利が安くなるというのは考えにくいです。

逆に、金利が上昇していくと考えるのが大方の予想となっています。

残高や残年数が少ないとメリットが出ない

残高や残年数の目安は先ほど解説しましたが、1000万円以内または10年以内であれば借り換え手数料が高くついてしまうため、現在の住宅ローンのまま最後まで支払いをすることをおすすめします。

金利変動で金利上昇が不安な場合は、借り換えで手数料を負担するよりも、その分繰り上げ返済をしてしまった方がメリットが高いです。

 

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変動金利から固定金利に借り換える際にオススメの金融機関

 

このようなお問い合わせをよくいただきますが、金利は常に変動しますし、保険などの諸条件も変化していきますので、この場では回答できません。

 

一般的には、常に金利が低い「住信SBIネット銀行」をオススメするケースが多いですが、状況は変化しますので、必ずご自身で最新の金利状況を確認しておきましょう。

 

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ただ、「全ての金融機関を比較するのが大変！」という方には、住宅本舗の「一括比較シミュレーション」を使って、金利や諸条件を比較するのが便利で簡単です。

 

もちろん、常に金利が低い住信SBIネット銀行も比較対象に入っていますので、真の意味で「最低金利で最適な条件」の金融機関が選べる可能性が高いです。

 

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【金利予想】マイナス金利政策の効果はいつまで続くのか

日本銀行と安倍内閣が実施に踏み切ったマイナス金利政策のおかげで、全ての金利は低い水準のままです。

ただ、金利上昇を容認した報道発表の通り、今後は金利が上がる気配があります。マイナス金利政策が終わってしまった場合、実際の金利は今後どうなっていくのか？

諸外国の対応などと関連付けて解説していきます。

マイナス金利とは？何のために実施したのか

マイナス金利政策とは、日銀が2016年1月に「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」として実施した金利政策です。

マイナス金利政策は民間の金融機関が日銀に預けている預金の金利をマイナスに設定し、その分金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すように促し、経済活性化とデフレ脱却を目指して実施されました。

日銀や安倍内閣が実施したマイナス金利はもう限界

日本銀行や阿部内閣が実施したマイナス金利政策ですが、程なく終了すると予想しています。

「お金を預けると、お金が少なくなって帰ってくる」というマイナス金利の状態は、やはり不自然であり、一時的な対処両方であるべきです。

そのため、経済が正常に動き出したタイミングでマイナス金利政策は終了すべきであるとの考えが一般的です。

しかし万が一終わってしまえば金利上昇は免れませんし、住宅ローンの借り換えを検討されている場合は、なるべく早めに決断した方が確実です。

アメリカは金利引き上げ、ヨーロッパは金融緩和、今後の日本は？

2015年12月にアメリカが金利を引き上げました。

アメリカは当時とても景気が良く、ブレーキをかけるねらいがあったようです。

ヨーロッパでは日本と同じように、2017年6月にスイスやデンマークなどの中央銀行がマイナス金利政策を導入しています。

世界各国の金利政策が違っているのは気になりますが、今後の日本も少しずつアメリカの金融政策へ傾いていくのではないでしょうか。

 

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まとめ

あなたが今実際に借り入れ中の住宅ローンの内容や今後の金利上昇の可能性について解説させて頂きました。

実際にあなたが借りている住宅ローンは、借り換えに適していたでしょうか？

大丈夫だったと言う方、微妙だったけど借り換えを諦めきれないと言う方、1度銀行のホームページから借り換えのシュミレーションをしてみてください。

銀行によって手数料や金利、その他待遇など全く違ってきます。

気になる銀行がダメでも、違う銀行の借り換えシュミレーションならメリットが出る場合もあるかもしれません。

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