住宅ローンを借り換えると住宅ローン控除はどうなる？一番お得な方法を解説

住宅ローンを借り換えると、銀行や団信、金利などいろいろと考えることが多すぎて、住宅ローン控除のことは忘れてしまいがちです。

しかし、減税のための手続きですから、家計にとってはとっても大切なことですよね。

そのため、いざ住宅ローンを借り換えたあと、住宅ローン控除はどうなってしまうんだろうと不安になる方も多いようです。

でも安心してください。

住宅ローンを借り換えても住宅ローン控除は引き続き受けられます。

ただ、住宅ローン控除を受けるためには、きちんとした手続きや条件が必要になります。

住宅ローン控除をきちんと継続出来るように、住宅ローン控除についてもしっかり知識を蓄えましょう。

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住宅ローン控除ってなに？

住宅ローンをすでに借りていて、もう住宅ローン控除を受けているという方も、借り換えに伴って、もう一度住宅ローン控除について勉強しましょう。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に応じて一定期間にわたり所得税などが軽減される制度です。

取得する住宅の種類や入居時期、適用される消費税率などによって減税のしくみは異なります。

住宅ローン控除を受けられる条件

住宅ローン控除を受けるためには、下記の条件をすべて満たさなければなりません。

さらに、一定の書類を添付して確定申告（2年目以降は年末調整）を行うことも必要です。

条件はたくさんあって一見難しいように感じますが、住宅ローンを借りてマイホームを取得した人がほとんどこの控除を受けることができるのではないでしょうか。

一般住宅に入居した場合、年間で最大40万、認定長期優良住宅であれば、年間で最大50万の減税が受けられます。

借り換えの場合、住宅ローン控除はどうなるの？

住宅ローン控除は、住宅購入のために一定条件を満たすローンを利用した人が対象になります。

そのため借り換えのローンは、厳密にいえば住宅購入のためのローンではないため、無効になる気もしますが心配いりません。

住宅ローンを借り換えた場合、一定の条件を満たせば、住宅ローン控除を引き続き受けることができます。

次項にて住宅ローンの借り換えに伴って住宅ローン控除を引き継ぎするための詳しいご説明をします。

借り換え後も住宅ローン控除を受けるための2つの条件と2つの注意点

住宅ローン控除が借り換え後も引き続き受けられるようにするために大切な2つの条件と注意点をご説明します。

借換後の住宅ローンが元の住宅ローンの返済のためであること

特に自営業の方に注意して頂きたいのですが、借り換え時に担保余力があるからとそれまでのローン残高以上の借り換えをする場合があります。

この場合は、事業資金的な要素が加わってしまい、元の住宅ローン返済のためとは言いにくくなってしまいます。

借換前後の住宅ローンの通算返済期間が10年以上

住宅ローン控除は、返済期間10年以上のローンが対象になります。

そのため当初20年返済で借り入れ5年後に返済期間5年以上で借り入れた場合は、返済期間が通算10年以上になるため問題ありません。

しかし繰り上げ返済や頭金などで、借り換え後の住宅ローンの返済期間を短縮する場合もあるでしょう。

上記の場合で、借り換え後の住宅ローンを4年にした場合、通算の返済期間が9年になってしまうため、住宅ローン控除の条件を満たせなくなります。

借り換え後の住宅ローン控除の2つの注意点

借り換えた場合の住宅ローン控除では2つ注意点があります。

それは「住宅ローン控除の期間」と「住宅ローン控除の金額」です。

住宅ローン控除の期間というのは、基本的に居住開始からカウントされます。

そのため元の住宅ローンで5年ローン控除を受けていた場合、借り換え後の住宅ローンでも5年のみの計10年の控除期間となります。

借り換えた場合、改めて10年控除されるわけではありません。

毎年の住宅ローン控除の金額は年末のローン残高で決まります。

借り換えた住宅ローンの金額が、借り換え前の住宅ローン残高以下であれば、借り換え後の住宅ローン残高が全額控除対象額になります。

しかし諸費用などを含めて借り換えた場合、住宅ローン金額が借り換え前の金額よりも増えることもあります。

この場合は借り換え後の住宅ローン控除対象額を調整する仕組みによって計算されます。

計算式については次項でご説明します。

借り換えた場合の住宅ローン控除の手続きについて

住宅ローンの借り換えを行った場合、住宅ローン控除が引き続き受けられるように手続きが必要になります。

必要書類や住宅ローン控除の金額の計算方法についてもご説明します。

借り換え後の住宅ローン控除の必要書類

借り換え後であっても、年末調整に必要な住宅ローン控除の必要書類は変わりません。

この3点があれば、手続きをすることが出来ます。

もちろん借り換え後であれば、借り換え先の銀行の残高証明書が必要になります。

借り換え後の住宅ローン控除の手続き方法

借り換え後の住宅ローン控除の手続きも、今まで通りの年末調整での住宅ローン控除の手続き方法と一緒です。

必要書類3点がそろったら、記入し、今まで通り勤務先に提出するだけでOKです。

一つ注意をしなければならないのは、借り換え後の住宅ローン残高が借り換え前の住宅ローン残高よりも多い場合は、自分で計算して住宅ローン残高を設定しなければなりません。

計算方法は下記にて紹介しています。

その場合、銀行の残高証明書と控除申請書の残高が合わなくなりますから、備考欄に計算式と計算した旨を記載しましょう。

借り換え後の住宅ローン控除の計算方法

借り換え後の住宅ローン控除金額の計算方法をご紹介します。

国税庁のHPには、下記のように記載されています。

少しわかりにくいため、詳しくご説明します。

（1）借り換え後の住宅ローン金額が借り換え前の住宅ローン残高よりも少ない場合、借り換え後の住宅ローンの年末残高がそのまま住宅ローン控除の金額になります。

（2）借り換え後の住宅ローン金額が借り換え前の住宅ローン残高よりも多い場合

借り換え後の住宅ローン年末残高×借り換え前の住宅ローン残高/借り換え後の住宅ローン金額が控除の対象になる住宅ローン残高になります。

2000万×1900万/2100万＝1809万

となります。

住宅ローン控除を考慮した一番ベストな借り換えタイミング

住宅ローン控除には、銀行から発行される残高証明書が必要になります。

各銀行は、年末調整に間に合うように10月から12月頃に残高証明書の発行手続きを行います。

そのため、借り換えのタイミングが年末調整に近づけは近づくほど、残高証明の発行が遅れてしまいます。

年末調整に間に合うなら6月までに融資完了がベスト

1月～6月頃に借り換え手続きを行い、融資まで完了すれば、年末調整に影響が出ることはないでしょう。

金利の状況もあるでしょうから、8月頃までに融資完了すれば、ぎりぎり影響が出ないでしょう。

もちろん銀行によって年末残高の発行時期や発行速度が違いますから、もし心配であれば借り換え先の銀行に確認してみてください。

年末調整に間に合わなかった場合

勤務先の年末調整に間に合わなければ、自分で確定申告をしなければなりません。

小さい子供がいる家庭は、わざわざ自分で確定申告をすることも手間になってしまうのではないでしょうか。

出来る限り勤務先の年末調整に間に合うようにしたいところです。

住宅ローン控除についての豆知識

住宅ローン控除をなんとなくわかっているつもりでも、詳しい内容を把握出来ていないのではないでしょうか？

ここでは、おそらくあまり知られていない豆知識をご紹介します。

借り換え後の金利が1％未満なら住宅ローン控除適用期間は繰り上げ返済しない方が得

貯金やボーナスなどでまとまったお金があれば、繰り上げ返済を考えるのは当然のことです。

でももし、借り換え後の金利が1％未満ならば、繰り上げ返済は見送りましょう。

理由は、住宅ローン控除では借入残高の1％の所得税が還付されますが、支払の金利が1％未満ということは、戻ってくる所得税よりも支払っている金利の方が安いためです。

どういうことかというと、借入残高がたくさんあった方が、1％の金額は大きくなるため、還付金額も増えます。

あえて繰り上げ返済をせずに多く還付を受けて、まとまった資金に関しては子供の教育費や車の購入などに充てた方が、結果的には得になるのです。

100万円以上の増築やリフォームなども住宅ローン控除の対象となる

住宅ローン控除の対象は、新築住宅や中古住宅だけではなく、増改築やリフォームも控除の対象となります。

控除対象の内容としては、100万円以上の増築や一定規模以上の修繕、模様替え、省エネやバリアフリー改修などが対象になります。

また、控除を受ける年の所得が3000万円以下という条件もあります。

増築やリフォームに関しては忘れがちになりますので、頭の片隅にでも覚えておいてください。

まとめ

住宅ローン控除の仕組みを少しでも理解頂けたでしょうか？

住宅ローンの借り換えに際してはうっかり忘れがちな住宅ローン控除ですが、時期によっては自分の首を絞めてしまうことになりかねませんので、注意が必要です。

しかしご説明した条件さえクリアすれば、まったく難しい手続きなどは必要ありませんし、今まで通りの控除が受けられます。

そのためには、きちんと正しい知識を取得し、正しい手続きをしましょう。