住宅ローンを借り換えたい

変動金利から固定金利への借り換えを決めた時の注意点やよくある疑問を解説

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変動金利から固定金利への借り換えを決めても、実際に銀行へ行って説明を聞くと、「思っていることと違った!」、「こんなはずじゃなかった!」と思う方は多いようです。

銀行のサイトなどで借り換えシュミレーションを行なっていても、実際に説明を聞いてみるとちょっと違ったなどと落胆してしまうかもしれません。

実際に借り換えとなった時に焦らないように、事前に注意点やよくある疑問を解説いたします。

勉強してから銀行の担当者の説明を聞くのと、無知な状態で聞くのとでは、自分の感じ方や検討の余地がまったく変わってきます。

一番お得に借り換えするために、ぜひ事前の情報収集をしてから、借り換えに臨みましょう。

 

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変動金利から固定金利へ借り換える場合の4つの注意点

 

金利が安い変動金利から、金利が少し高い固定金利へ変わる場合、どうしても注意しておかなければならないことは出てきます。

そこで、まずは変動金利から固定金利へ借り換えをする場合に気をつける基本的なことや住宅ローンの借り換えにおける基本的な注意事項などをご説明します。

毎月の支払額が増える

変動金利から固定金利へ借り換えをした場合、一番気をつけなければならないのは毎月の返済額が増えることです。

安い変動金利から少し高い固定金利へ変えるとどうしても毎月の返済額や総支払額は増えてしまいます。

返済額を大きく増やさないためには、借り換え時に頭金としてまとまった金額を用意する必要があります。

ただ、借り換えによって返済額の増加は必ず生じます。

これは「金利上昇の心配がなくなるため、返済額の増加はしかたないことだ!」と割り切るしかありません。

借り換え手数料が必要

変動金利から固定金利への借り換えだけではなく、住宅ローンの借り換えには基本的に借り換え手数料がかかります。

実際にいくらかかるのかは銀行によって違います。

借り換え手数料とひとくくりにしていますが、実は細かい内訳があります。

  • 事務手数料
  • 印紙代
  • 司法書士関係の手数料
  • 保証金

など銀行によって呼び方は違いますが、だいたいの内容は同じです。

相場としては55万〜80万くらいのようです。

銀行によって違うため、各銀行の住宅ローンシュミレーションなどで確認してください。

団信は借り換え先の銀行の団信に変わる

団信は団体信用生命保険という返済保証制度ですが、各銀行で入れる団信は違います。

そのため銀行が変われば都度団信も入り直さなければなりません。

人が常に健康というわけにはいきませんから、万が一健康状態が悪くなれば団信の加入が難しいこともあるかもしれません。そうなると借り換えできなくなります。

そのため、住宅ローンの借り換えは、なるべく若く健康なうちに済ませておいた方が心配事は少なくなるでしょう。

借り換え先の銀行の審査が必要

住宅ローンを借り換える場合は、必ず借り換え先の銀行の審査があります。

住宅ローンを新規で借りた時の審査より借り換え時の審査の方が多少優しいと言われていますが、銀行によって基準が違います。

そのため1度住宅ローンの借り入れが出来たからと言って、借り換え先の審査に必ず受かると言うわけではありません

しかし住宅ローンを借入れてから5年以上であり、滞納など支払いに不安がなければ心配ないというのが一般的な見解です。

住宅ローンの借り換え審査を受けるときの3つの注意点

住宅ローンの借り換え審査を受ける時の注意点をご説明します。

ここで説明することは、変動金利から固定金利への借り換えだけが対象ではありません。

金利タイプ関係なく、全ての住宅ローンの借り換えが対象です。

住宅ローンの借り換えを考えている方は一度目を通していただきたい内容です。

勤続年数がある程度必要

勤続年数は最低でも3年程度は必要だと思っておいた方が良いでしょう。

1年から2年と解説しているサイトもありますが、社会的信用という部分でいうと3年でも短いくらいです。

収入が多いと勤続年数の短さをカバーできる場合もありますが、あまりにも勤続年数が少ないのに対し収入が多い場合は、今後の勤務継続を不安視される可能性もあります。

転職を予定している場合は、転職前に借り換えの審査を受けていた方が無難です。

世帯年収が減った場合は難しい場合も

転職をした、配偶者が仕事を辞めた、出産に伴う育休中などで世帯年収が少なくなってしまったという場合もあります。

世帯年収が減ってしまった場合は、年収と住宅ローンの残金額が重要になってきます。

そもそも年収によって住宅ローンとして借りられる上限金額があります。

金額は銀行によって違いますが、現在の年収の上限金額よりも残金額が多ければ借り換えが出来ない場合もあるようです。

世帯年収の減少により審査内容が心配な場合は、審査を受ける前に必ず借り換え先の銀行へ問い合わせをするようにしましょう。

健康状態が悪くなっていると団信に加入できない場合も

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が事故などで死亡又は働けなくなってしまった場合に住宅ローンの残金額が減額になったり支払い免除になったりともしもの時の保険です。

しかし普通の生命保険と一緒で、健康状態が悪いと加入することが出来ません。

そして加入が出来ない場合は、その銀行の住宅ローンへ借り換えをすることが出来ません。

住宅ローンを借り換えする場合は、団信も借り換え先の銀行の団信へ加入し直さなければならないため、なるべく若いうち健康なうちに借り換えすることをおすすめします。

住宅ローン借り換えは保険見直しの良い機会

保険は、定期的な見直しが必要と言われています。

家族の年齢や状況が年数がたつにつれて変わってくる為です。

そして住宅ローンの借り換えは、保険の見直しにとってもとても良い機会です。

団信の補償内容も変わりますし、住宅ローンの返済金額も変わります。

そのため保険の内容に関しても検討し直すことをおすすめします。

月額返済額が増えた場合、保険料に無駄はないか見直すべき

変動金利から固定金利への借り換えに伴い月々の支払い額が増えた場合、一度生命保険の見直しを行ってみてはいかがでしょうか。

団信の補償内容も変わりますし、加入当時とは家庭状況も違っているかもしれません。

一度査定をしてみて、生命保険や収入保険、医療保険などに無駄がないか見直しを行いましょう。

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もし保険の金額が減額されれば、今までと全体の支払い金額がさほど変わらず、住宅ローンの借り換えを行うことができるかもしれません。

健康状態が悪く団信加入が出来ないなら収入保障の保険もあり

先ほど住宅ローンの借り換えの際は団信も加入し直さなければならないとご説明しました。

もちろん間違ってはいないのですが、「健康状態は悪いがどうしても住宅ローンの借り換えをしたい!」という場合は、団信が任意のフラット35へ借り換えを検討することもできます。

そして現在契約中の生命保険の補償内容を変更したり、健康状態が悪くても入れる収入補償の保険を検討しても良いかもしれません。

注意して欲しいのは、もしもの時の補償はきちんと考えておかないと、自分や家族が住宅ローンを払えなくなり路頭に迷ってしまう可能性もあるということです。

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気になる疑問

住宅ローンの借り換えに伴う細かい注意点をご説明してきました。

ここでは実際に借り換えした場合はどうなるの?と疑問に思うことを解説します。

住宅ローン控除はどうなるの?

条件が合えばそのまま住宅ローン控除を受け続けることができます。

注意して頂きたいのは、住宅ローンの残りの年数と控除の残りの年数です。

住宅ローンの残りの年数は10年以上でないと住宅ローン控除を引き続き受けることはできません。

そして今まで住宅ローン控除を受けていた年数を入れて10年間しか引き続き控除をうけることはできません。

今まで4年控除を受けていた場合は、残り6年ということになります。

改めて10年の控除が受けられるというわけでは無いためご注意ください。

どれくらい変動金利から固定金利へ借り換えをしてる?

変動金利の住宅ローンから固定金利の住宅ローンへの借り換えは実際にどれくらいいるのでしょうか?

住宅金融支援機構というところの調査では、変動金利から借り換えをしている方の約40%が全期間固定金利又は期間選択型固定金利へ借り換えしています。

現在は金利が非常に安いため、変動金利からさらに金利の低い変動金利へ借り換える方が約60%となっています。

借り換えをした方の4割が変動金利に不安を感じ、固定金利へ借り換えをしているようです。

ということは、未来がわからないとはいえ4割の方が今後の金利上昇を確信しているということですね。

変動金利から固定金利への借り換えでベストなタイミングは?

変動金利から固定金利へ借り換えを行なう場合、どのタイミングで借り換えをすればよいかどうしても迷ってしまいますよね。

実は本当に良いタイミングなんてありません。

しかし自分にとって良いタイミングを見極めることはできます。

  • 住宅ローンの残金額
  • 住宅ローンの残年数
  • 金利の上昇幅、今後上昇の可能性

などが借り換えの目安となります。

そして自分にとって良いタイミングが借り換えするベストなタイミングと言えるでしょう。

まとめ

実際に変動金利から固定金りの借り換えを決めても、借り換えが終わるまでなにかと不安は付いて回りますよね。

もしかしたら借り換え後も悩んでしまうこともあるかもしれません。

後悔や思い悩むことをなくすのは無理かもしれませんが、不安を減らすことはできます。

「こんなはずじゃなかった!」と思わないように、知識を増やしましょう。

そしてメリットとデメリットに向き合えば、おのずと後悔や不安は減ってくるのではないでしょうか。

住宅ローンは一生の問題です。

家族できちんと話し合い、納得した上で借り換えをしましょう。

 

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