住宅ローンを借り換えたい

住宅ローンの見直しは同じ銀行でもできる?月額返済額を減らす簡単な方法

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住宅ローンの借り換えを考えているけれど、やることが多すぎてなかなか実際に借り換えをするのは難しそう、、、

そう思ってしまい、住宅ローンの借り換えに二の足を踏んでいる方が多いようです。

住宅ローンを借り換えるには、どこの銀行がいいのか、今とどう変わってしまうのか、団信の申し込みや実際の審査は降りるのか、などなど考えたり実行しなければならないことがたくさんあります。

そのため小さなお子さんがいる家庭や共働きの家庭はどうしても先延ばしにしがちですよね。

そんな方におすすめなのは、現在住宅ローンを借りている銀行での借り換えや金利の引き下げ交渉です。

今回は同じ銀行で借り換えができる場合とできない場合、金利の引き下げ交渉について詳しくご説明します。

また借り換えをせずに毎月の住宅ローン返済金額を下げる方法もご紹介しますので参考にしてください。

 

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同じ銀行で住宅ローンの借り換えは出来るのか?

同じ銀行で借り換えをすると、引き落とし口座も変わらないし、契約やその他の手続きも簡単そう・・・と思いますよね。

ところが、同じ銀行での借り換えは、出来る場合と出来ない場合があります。

違いを詳しくご説明します。

同じ銀行の借り換えが出来る場合

同じ銀行の違う商品であれば借り換えが出来ます。

例えば、同じ銀行の変動金利から固定金利への借り換えなどということです。

また固定金利の期間設定が違うと金利は違いますから、別商品としての認識になり、借り換えできるケースもあります。

固定金利20年固定の商品と固定金利10年固定の商品は、違う金融商品ということになります。

しかし細かい規約は各銀行によって違います。

同じ銀行内での借り換えは一切不可としている銀行もあるようですが、大多数の銀行は違う金融商品であれば借り換えをすることが出来ます。

同じ銀行の借り換えが出来ない場合

同じ銀行の同じ金融商品では「借り替え」ということは出来ません。

そもそも「借り換え」という認識自体がおかしいという考え方です。

金利が下がったから、その他規約が変わったからなどという理由で、有利な借り換えは出来ないということです。

どこまでが同じ商品のくくりになるかは銀行によって違います。

出来ないなら金利引き下げ交渉を試してみよう

同じ銀行内での借り換えが不可の場合、もう支払額を下げることは出来ないのでしょうか?

そんなことはありません。

借り換えが出来ないのなら、担当者に直接金利の引き下げ交渉をしてみましょう。

しかし金利の引き下げ交渉はかなりデリケートな問題ですから、準備が必要です。

そして金利引き下げ交渉など一切不可としている銀行もあるようですから、きちんと調べてから行動に移しましょう。

金利引き下げ交渉の具体的な手順

実際に金利引き下げ交渉を行う上での流れをご説明します。先ほども申し上げましたが、かなりデリケートなことですから、慎重に進めましょう。

借り替え先銀行の住宅ローンの仮審査を通す

金利引き下げ交渉を行う場合、

「今の銀行よりも金利が安い銀行に借り換えようと思っているが、この銀行では金利は下がりませんか?」

という前提で交渉を行います。

その場合、目安が必要になります。

ネット銀行のローンシュミレーションでも構いませんが、少し押しが弱いです。

相手も今までたくさんの方の金利引き下げ交渉を受けていますので、交渉は難航することを覚悟しておいた方が良いでしょう。

そのため借り替えようと思う銀行の住宅ローンの仮審査に通して、通った後に交渉に臨んだ方が成功確率はアップします。

仮審査に通ったら、いざ金利引き下げ交渉

仮審査に通ったら、いざ交渉です。先ほども言いましたが、

「今の銀行よりも金利が安い銀行に借り換えようと思っているが、この銀行では金利は下がりませんか?」

という方向性の交渉を行います。

「もう仮審査に通っているため、いつでも借り換え出来ますよ。」

というひと押しも必要になってきますね。

金利引き下げ交渉のポイント

強気な交渉も必要ですが、

  • 借り換えを検討している
  • 借り換え先の銀行の金利や条件
  • もし金利引き下げが可能ならば借り換えせず継続希望

という旨を誠実に伝えてみましょう。

特にもし金利引き下げが可能ならば借り換えせずに継続希望ということをきちんと伝えます。

その方が銀行の担当者も親身になってくれることが多いようです。

人間の心理としてあまり無理を言ったり、横柄な態度だったりするとどうしても印象はよくありません。

強気な交渉は大切ですが、誠実にお願いすることも大切です。メリハリをつけた交渉を行いましょう。

金利引き下げ交渉のメリットとデメリット

メリットは、単純に楽だということです。

借り替えには手間もお金もかかりますから、同じ銀行で金利の引き下げが出来れば、その方がメリットがある場合があります。

もちろん希望の金利まで下がらなければ、借り換えの方が金額的なメリットはあります。

しかし手間や手数料を考えると、圧倒的に金利引き下げ交渉の方がメリットがあるかもしれません。

デメリットは、金利引き下げ交渉に失敗した場合、現在の銀行で住宅ローン返済を継続していくのが困難になる場合があるということです。

仮審査まで通して強気な交渉を行ってしまった場合、相手は当然借り換えるものと思っていますから、引くに引けないまたは継続するのは気まずいなどということになってしまうようです。

それでも借り換えよりはメリットが高ければ現在の住宅ローンを継続することも可能ですが、心理的な部分での負担は出てくるでしょう。

毎月の返済額を減らすために繰り上げ返済をしよう

借り換えや金利引き下げ交渉など月額返済額や総支払額を減らす方法をご紹介しました。

もう一つ月額返済額を減らす方法としてご紹介したいのは、一部繰り上げ返済です。

一部繰り上げ返済とは?

全額は無理でも、毎月やボーナスの決まった支払額とは別に一部資金を住宅ローンの返済に充てることです。

繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額圧縮型」の2種類の返済方法があります。

利息が少なくなる金額が多いのは期間短縮型ですが、毎月の返済額を少なくできるのは返済額圧縮型です。

どこに繰り上げ返済分を充てるかということですが、「期間短縮型」はその名の通り繰り上げ返済の金額分、返済期間を前倒しするということです。

「返済額圧縮型」は返済金額は変更せず、繰り上げ返済の金額分を残りの返済回数で割って、毎月の返済金額を減らす方法です。

利息が少なくなるのは「期間短縮型」と先ほどご説明しましたが、同じ金利の同じローンのため、実はあまり変わりません。

返済期間が長いまた変動金利で期間を短くしたい方は「期間短縮型」、毎月の返済額を少なくしたい方は「返済額圧縮型」という選び方で問題ありません。

ちなみに繰り上げ返済の手数料は銀行によって違いますが、最近は手数料無料の場合が多くなってきています。

また繰り上げ返済の金額に関しても各銀行によって上限、下限があります。

繰り上げ返済のベストなタイミング

繰り上げ返済にもタイミングがあります。

もちろん無理して資金を作り、繰り上げ返済ということはお勧めできません。

繰り上げ返済はある程度資金に余裕が出来た時に行うべきことですが、それ以外にも注意して頂きたい点があります。

住宅ローン控除期間中(最長10年)であり、金利が1%未満ならば、繰り上げ返済をするベストなタイミングとは言えません。

その場合は、住宅ローン控除期間が終わるまで待つか、教育費や車の購入費に充てるなど有効活用すべきです。

もし金利が1%以上ならば早く返済した方が利息をたくさん減らすことが出来ます。

なぜなら返済開始直後の利息比率が一番高く、徐々に比率が下がるようになっているためです。

たとえ手数料がかかったとしても、こまめに繰り上げ返済をしたほうが、利息軽減は返済開始直後の方が効果が高いのです。

いつ一部繰り上げ返済を行うかは、現在借入中の住宅ローンの金利によって決めることをおすすめします。

さらに固定金利の固定期間終了後や変動金利から固定金利への借り換えを行ったときに一部繰り上げ返済を行うのも良い方法です。

なぜならこのタイミングで一部繰り上げ返済をすれば、通常手数料がかかる銀行であっても、手数料がかからないためです。

ちなみに繰り上げ返済の手数料は、地銀や大手銀行よりもネット銀行の方が安いまたは無料のところが多いようです。

 

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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親からの援助が可能なら「相続時精算課税制度」を活用

もし親からの援助が可能ならば、「相続時精算課税制度」を有効活用しましょう。

贈与時の贈与税を2500万まで非課税として相続時に相続税と一体化して課税するというものです。

「相続時精算課税制度」は、親の年齢が65歳以上、子供が20歳以上などの条件があります。

簡単にいうと、相続の先取りをするということです。

「相続時精算課税制度」を利用すると、2500円以下の贈与ならば贈与税はゼロになります。

また2500万円を超える部分は一律20%の税率となります。

3000万円の贈与の場合は、2500万円を超えた部分の500万円の20%の100万円が贈与税ということになります。

ここで支払った税金は相続が発生した相続税支払時に精算します。

相続税には5000万円+法定相続人×1000万円の基礎控除があります。

相続した財産と生前に贈与した財産の合計が基礎控除に収まる場合には相続税はゼロになり、贈与時に支払った100万円の贈与税は還付されます。

しかし相続した財産が多い場合には還付はなく、それ以上の相続税がかかるため注意が必要です。

万が一返済が難しくなった場合の対処法

もし収入の減少やリストラ、思わぬ退職などで住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、どのように対応したらよいのでしょうか。

せっかく購入した住宅を手放すという最悪の事態を招く前に、対処できることをご紹介します。

早めに借入中の金融機関に相談を

住宅ローンの返済が難しいかもしれないという状況になった場合、ぎりぎりまで金策をすることになるとは思いますが、一度でも支払いが滞ってしまうと、その後の金利優遇などを受けられなくなる可能性があります。

そのため、一度でも滞ってしまう前に借入先の銀行や窓口となっている金融機関に相談するようにしましょう。

相談せずに滞ってしまうより、先に相談してそれなりの対応をしていただき、結果大丈夫だったという方が、金融機関への印象は良いようなのでなるべく早めに相談してください。

支払期間を延長などの特別な条件変更が出来るかも

返済が難しくなったとき、金融機関へ相談すれば特別な条件変更をしていただける場合があります。

ある一定の条件を満たせば最長15年返済期間の延長が可能(フラット35)

教育費や医療費など一定期間の支出の増加が見込まれる場合、その一定期間返済額が減らせる。(フラット35)

一定期間元金返済を据え置く(民間銀行)

延長または減額をしたとしても総支払額は変わらないため、借入した金額はきちんと返済しなければなりません。

特に一定期間の返済額を減らしてもらった場合、一定期間が終われば減らした分の金額が毎月の返済額に上乗せされるため、毎月の返済額はさらに増加しますので注意が必要です。

元本返済を据え置くという対応の場合は、返済期間が延びる分総返済額は増えるため据え置きは短期に留める努力が必要です。

まとめ

同じ銀行の住宅ローンの見直しや借り換えが難しい場合も、金利引き下げ交渉や一部繰り上げ返済などの返済額を減らす方法はたくさんあります。

それぞれの特徴や適切なタイミングなどがありますから、家族や家計の状況とよく相談して検討するようにしましょう。

また、万が一支払いが滞りそうな場合は、なるべく早めに借入先の銀行や窓口となっている金融機関に相談するようにしてください。

リストラにあったり、事故や病気で働けなくなったりなど誰でも起こりうることであり、恥ずかしいことではありません。

真摯に事情を説明し相談すれば、金融機関の担当者もきちんと対応してくれます。

なにより避けたいのは、マイホームを手放すということです。

勇気をもって対応しましょう。

返済額の減額に関しても、返済の特別措置に関しても、たくさんの方法やメリットデメリットがあります。

きちんと情報収集をして、自分や家族にとって一番良い方法を選びましょう。

 

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