低金利時代に変動金利でローンを組んだ方の中には、金利の変動が気になって不安を感じ始めている方が増えてきました。
金利変動に敏感な方はご存知かもしれませんが、住宅ローン金利の変動に関係のある10年国債の金利がとうとう上がって来たからです。
今後、固定金利から変動金利の順で金利が上がってしまうことはほぼ確実となってしまいました。金利上昇はすぐ目の前まで迫っていると言えます。
- このまま変動金利で住宅ローンを返済し続けるのがいいのか？
- 少し金利は上がるけど、今の時点で固定金利に借り換えるのがいいのか？
変動金利で借り入れしている方はかなりお悩みのことだと思います。
そんなあなたに、現在の金利動向を踏まえた住宅ローンの最適な選び方・借り換えについて詳しくご説明します。ご自身が組んでいる住宅ローンや家系状況などと照らし合わせて真剣に考えてみて下さい。
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金利変動時における変動金利と固定金利のメリット・デメリット
まずは固定金利と変動金利のメリットとデメリットをご説明します。
メリットとデメリットをきちんと把握し、自分にはどちらがあっているのかをきちんと考えてみてください。
変動金利のメリットとデメリット
変動金利の1番のメリットは、やはり金利が安いことです。
金利が安いと返済額も安くなるため、住宅ローンが組みやすくなります。
比較的若い方に変動金利が多いのはそのためです。
そして変動金利の1番のデメリットは、その名の通り金利が変動することです。
金利が変動するということは、市中金利の変動時には返済額が上がるということです。
ですから、どうしても金利変動に敏感になってしまいます。
固定金利のメリット、デメリット
固定金利のメリットは、やはり金利が固定されているため、金利の変動を気にしなくて良いことです。
そして固定金利のデメリットは、金利が変動しないがゆえに金利設定が高くなっているということです。
市中金利が上がろうが下がろうが返済額の変動がないため、金利の変動に一喜一憂しなくてよいというのは、大変なメリットですが、返済額を家計と相談する必要があります。
また返済額の変動がないということは、長い目で将来を見据えて金銭的な将来設計ができるということです。
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【結論】低金利の今、住宅ローンは固定金利一択の２つの理由
2018年現在、変動金利の利点が薄れてきているように感じます。
色々と理由はありますが、主な理由を詳しくご説明します。
10年固定金利と変動金利の金利差がほぼない
変動金利の利点が薄れている最大の理由は、10年固定金利と変動金利の金利差がほぼないということです。
銀行によっては、変動金利の金利よりも安い10年固定金利の金利を発表している場合もあります。
2018年10月時点
新生銀行 変動金利 0.60%
じぶん銀行 10年固定金利 0.69%
ーーーー例ーーーーーー
借入金額 2500万
返済期間 20年
月々返済金額 差額約1000円
総返済額 差額約23万5000円
上記の場合、金利差0.09%、月々返済額の差額約1000円となっています。
このような状況では、半年ごとに金利が見直される変動金利より、10年間金利が固定されている10年固定金利の方が良いと思うのは当然のことではないでしょうか。
小さい子供がいるご家庭にとって10年固定金利は短い場合もありますが、もし変動金利を選択するつもりならば10年固定金利を選択する方が利点が大きいと思われます。
2018年10月頭に10年物国債金利が上昇
2018年9月末より10年物国債金利が上昇し始めました。
9月頭には0.11%だったものが、9月末には0.13%を記録し、10月頭には0.15%を超えました。
その後0.14%に落ち着いているようですが、今後上昇傾向にあるのは明白です。
なぜ10年物国債金利を気にするかというと、長期金利は10年物国債金利の利回りが基準になっています。
10年物国債金利が上がったからといってすぐ固定金利の金利が上昇するかというとそうではない部分もあるのですが、関わっているのは間違いありません。
10年物国債金利が上昇したということは、固定金利の金利が今後間違いなく上昇していくということを意味しているのです。
実際に金利が１%上がったらどう変わるのか
金利変動が起こり、実際に金利が上がってしまった場合は返済額や総支払額がどれくらい変わってしまうのでしょうか。
具体的な金額をご紹介します。
金利が１%上がった時の返済額の目安
市中金利が1%上がってしまうと、住宅ローンの残額が2000万〜2500万の場合、13000円程度月額返済額が増えてしまいます。
住宅ローンの残額がさらに多くなると、月額返済額もさらに増えることになります。
例えば、現在月額7万返済をしていると仮定すると8万３千円になってしまうと言うことです。
毎月13000円支払いが増加してしまうと、家計にとって大打撃となりますね。
金利が上がった時の家系の対処法
では金利が上がってしまって毎月の支払額が増えてしまった場合、支払いを継続していくためにはどうしたらよいのでしょうか？
一番はじめに見直す必要があるのは、保険です。
現在加入している生命保険又は収入保障保険などを一番最後に見直したのはいつですか？
通常生命保険などは5年ごとに見直しが必要だと言われています。
家族の状況や収入の状況など取り巻く状況は日々少しずつ変化しているからです。
それでも変動金利を選ぶ？
金利上昇は1%で済めばいいですが、2%、3%、それ以上増えてしまうかもしれません。
同じように月額返済額が増えてしまうならば、変動金利から固定金利へ借り換えをした方が長い目でみればお得になるのではないでしょうか？
変動金利と固定金利の金利差は1%から2%未満程度です。
月額返済額は増えてしまいますが、変動金利のままさらなる金利上昇に怯えるよりは、固定金利へ借り換えをしてしまった方が、金利上昇の心配はなくなります。
住宅ローンの借り換えをした場合は、先ほどご紹介した保険の見直しに関しても、借り換え先の銀行の団信への新規加入になるため、団信の条件がよければ良いほど現在の保険の条件を下げることができます。
うまくいけば現在と同程度の支出で、借り換えが可能になるかもしれません。
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10年固定金利だけじゃない期間固定金利の特色
固定金利には色々な種類があります。
10年固定金利や20年固定金利などの期間設定型と全期間固定金利です。
それぞれの特色を詳しくご説明します。
金利が一番安いのは10年固定金利
先程もご説明しましたが、固定金利の中で1番金利が安いのは、10年固定金利です。
固定期間が短いため、現在は変動金利と変わらない程度の金利の安さです。
10年は人によって感じる長さは違うと思いますが、10年後に払い終わる予定や繰り上げ返済の資金用意の予定がある場合には、金利が一番安い10年固定金利がおすすめです。
しかし特にめどがない場合は、ほかの期間を選択するべきです。
今は金利が安くても、10年後上昇していれば意味がありません。
子育て中安心を得たいなら20年固定金利
20年固定金利は、ちょうど10年固定金利と全期間固定金利の中間です。
小さいお子さんがいる家庭にはちょうど良い期間ですよね。
少し金利が高めなのが難点ですが、20年たてば子育てが終わっている場合が多く、資金調達にも最適の期間と言えるでしょう。
子育て期間中は金利のことを考える必要がなく、教育費の捻出に専念できます。
また20年あればコツコツと繰り上げ返済資金を貯めることも出来るでしょう。
支払い終了まで一切金利不安なし全期間固定金利
全期間固定金利の最大のメリットは、支払期間中に金利の変動が全くないということです。
ずっと一定の金額を払い続ければよいため、一切金利を気にする必要がありません。
ですが、もちろん金利は一番高いです。
毎月の返済額や総支払額を計算し、支払えるならば全期間固定金利が一番安心できるでしょう。
金利変動に振り回されたくない方におすすめです。
変動金利から固定金利へ借り換えをする場合のベストなタイミング
変動金利から固定金利への借り換えをする場合、いつすればいいのか？
住宅ローンの支払い状況や金利上昇の気配など、それぞれのタイミングを詳しくご説明します。
変動金利から固定金利への借り換えを考え始めるタイミング
- 借入時よりも金利が0.3%以上下がっていたとき
- 残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っているとき
- 金利上昇の気配があるとき
- 収入状況が変わってしまう前
- 健康状態がよいとき
以上が目安となる借り換えのタイミングです。
特に注意して頂きたいのは、金利上昇に関してです。
ここ数年は全く変動がなかった長期金利ですが、2018年夏に上昇の気配が見られました。
また収入状況が変わってしまう前、健康状態がよいときに関しては、借り換えの時の審査に関わることですが、個人差があります。
収入状況が変わってしまっても総収入が借入時よりも多ければ大丈夫な場合もありますが、勤続年数などが問題になる場合もありますので、出来れば借入時と同じ状況のまま審査に申し込んだほうが無難ということです。
借り換えに向かない間違ったタイミング
借り換えに向かない間違ったタイミングとは、上記でご説明したタイミングではない時です。
- 残高や残年数が少ないとき
- 金利上昇の気配があるのに、貯蓄（頭金など）がたまっていないと躊躇しているとき
- 収入状況が変わってしまったあと
- 健康状態が悪いとき
残高や残年数が少ないとそもそも借り換えのメリットは少なくなります。
先ほどもご説明しましたが、金利が1％上昇してしまうと月々1万3千円程度支払額が上昇してしまうため、そもそも貯蓄が目標額貯まるまで待つメリットがありません。
収入状況が変わってしまったあと、健康状態が悪いときなどは借り換えの審査に通る可能性が低くなるため、借り換えのタイミングとして適しているとは言えません。
しかし先ほどもご説明した通り個人差がありますので、絶対無理というわけではありませんし、どうしても興味があるというならば、銀行の担当者に相談してみましょう。
金利上昇はもう目の前！タイミングは今！
2018年7月末に長期金利の上昇容認のニュースがでました。
長期金利の上昇が本格的に進み始めたということです。
そして先ほどもご説明しましたが、10年物国債金利が2018年9月末に上昇し始めました。
10年物国債金利は、住宅ローンの固定金利の指標になるものです。
住宅ローンの金利は固定金利が先に上昇し、その後変動金利が上昇します。
そのため、変動金利が動き出してから借り換えしても手遅れになってしまいます。
金利に関する借り替えのタイミングは間違いなく、10年物国債金利が上昇した今です！
まだ具体的な上昇金利は発表されていませんが、今後上昇するのは間違いありません！
タイミングを間違えたくない方は、今！具体的に借り換えについて考えてみましょう。
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まとめ
着々と金利上昇の気配が近づいているのをご理解頂けたでしょうか？
間違いなく変動金利から固定金利への借り換えをするタイミングは今です。
各家庭色々な事情があると思います。
しかし、夢のマイホームを手放さなければならなくなってからでは遅いのです。
金利上昇のリスクと、返済金額と、保険などその他の出費について総合的に家族で相談してみましょう。
実際にどういったことをするのか、必要な書類はなにかなど、具体的に銀行の融資担当に相談してみるのも良いでしょう。
他人事ではなく、自分のこととして１度具体的に検討してみてはいかがでしょうか。
住宅ローンの借り換えがグッと身近に感じられるはずですよ。